전세계약 특약·연장 복비·중도해지까지 – 실전 가이드 한눈에 정리

전세계약 실전 가이드 – 특약, 연장 복비, 중도해지까지 한눈에

 

전세계약을 준비하거나 연장할 때, 사전에 알아두면 큰 도움이 되는 실전 정보를 정리했습니다. 특약 조건부터 연장 시 발생하는 복비, 중도 해지 시 주의사항까지 한 번에 확인해보세요.

전세계약 특약, 꼭 확인하세요

전세계약 특약은 계약서에 추가로 기재하는 특별 조건을 의미합니다. 내용에 따라 임차인에게 불리할 수도, 보호 장치가 될 수도 있기 때문에 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

• 수리비 부담 관련 특약: 보일러, 수도, 전기 등의 수리 비용을 누가 부담하는지 명시
• 반려동물 관련 특약: 반려동물 허용 여부 및 추가 비용 여부 확인
• 인테리어 수정 특약: 벽지, 바닥 시공 허용 여부 사전 확인

예를 들어, 임대인이 집 내부 수리를 임차인에게 모두 맡기려는 특약이나, 계약 만료 전 퇴거 시 벌금형 위약금을 명시하는 특약은 임차인에게 불리할 수 있습니다. 계약 전 특약 내용을 충분히 검토하고 불리한 내용은 삭제하거나 수정 요청해야 합니다.

전세계약 연장 시 복비 발생 여부

전세계약을 연장할 때 복비(중개수수료)가 발생하는지 궁금한 분들이 많습니다.

• 단순 연장(갱신청구권 사용 포함): 복비 발생하지 않음
• 보증금·계약조건 변경 시: 신규 계약으로 간주되어 일부 복비가 발생할 수 있음

보증금이 증액되거나 계약 조건이 변경되면 일부 복비가 발생할 수 있습니다. 통상 부동산 중개보수는 보증금 총액 기준 0.4% 이내로 책정되며, 지역별 상한선이 정해져 있으니 확인이 필요합니다.

전세계약 시 필요한 서류

전세계약 체결 또는 갱신 시 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다.

서류	비고
임대차계약서	2부 작성 (임대인, 임차인 각각 보관)
등기부등본	계약 직전 최신본 필수 확인
주민등록등본	전입신고용
확정일자 부여 서류	동주민센터 제출

특히 등기부등본 확인은 필수입니다. 집주인이 실제 소유자인지, 근저당 설정이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

전세계약 연장 시 5% 인상 규정

전세계약 갱신청구권을 사용할 경우, 임대인은 보증금을 최대 5%까지만 인상할 수 있습니다.

• 5% 초과 인상 요구는 법적으로 무효
• 임차인은 정당한 사유 없이 갱신거절당할 경우, 손해배상을 청구할 수 있음

다만 상가건물 임대차나 일부 월세 계약 등은 5% 인상 제한 규정이 적용되지 않을 수 있으니, 계약 유형을 반드시 확인해야 합니다.

전세계약 중도 해지, 주의할 점

전세계약 중도 해지는 가능한 경우가 있지만 주의사항이 있습니다.

• 임차인 귀책(개인사정 등) 해지 시, 임대인의 손해배상 요구 가능성 있음
• 임대인 귀책(집 파손, 계약위반 등) 해지 시, 임차인은 위약금 없이 해지 가능
• 중도 해지 시, 사전 통보 및 합의 필수

임차인이 개인 사정으로 중도 해지하는 경우, 남은 계약기간 동안 임대인이 입는 손해에 대해 일부 배상해야 할 수 있습니다. 이때 위약금이나 잔여 보증금 반환 시점은 합의서를 통해 명확히 정리하는 것이 중요합니다.

마무리

전세계약은 계약서 작성부터 특약 확인, 연장, 중도 해지까지 꼼꼼한 준비가 필요합니다. 사소한 조항 하나가 추후 큰 문제가 될 수 있으니, 계약 전 반드시 꼼꼼히 체크하시기 바랍니다.

1편 보러가기 – 전세보증금 반환보험과 갱신청구권 가이드