청약은 미달, 전세는 불안, 실거주자는 지금 어떻게 움직이고있지?
서울 미분양, 줄었다는데 진짜일까?
2025년 상반기 서울의 미분양 아파트는 확실히 감소세입니다. 하지만 이는 신규 공급이 적은 영향이 크고, 시장 자체가 좋아졌다고 보긴 어렵습니다. 실제로 거래되지 않고 ‘준공 후 미분양’으로 남은 단지는 송파·강동 일부를 제외하면 거의 없습니다.
지금은 미분양이 줄어서가 아니라, 애초에 분양 자체가 적기 때문이라는 점
이 중요합니다.
청약 시장, 열기 대신 눈치 보기
서울 청약 시장은 한동안 과열됐지만, 최근엔 청약 경쟁률이 확연히 낮아졌습니다. 특히 비강남권, 비역세권 아파트는 1순위 미달도 심심찮게 나옵니다. 고금리 기조와 분양가 부담, 입지 선호도 등이 복합적으로 작용하고 있기 때문입니다.
청약도 ‘무조건 넣는 시장’이 아니라, ‘선별적으로 접근하는 시장’이 된 셈입니다.
전세와 월세 흐름, 실거주는 어디로?
2025년 들어 전세 매물은 전체적으로 늘었지만, 가격은 지역별로 편차가 큽니다. 강남권은 여전히 전세 수요가 꾸준하지만, 비선호 지역은 월세로 빠르게 전환되는 모습입니다. 실거주 수요자 입장에서는 ‘전세가 쌀 때 들어가야 한다’는 분위기가 있지만,
대출 금리와 불확실한 매매 흐름 때문에, 실거주자들도 월세로 움직이는 경향
이 강해지고 있습니다.
‘가장 싼 아파트’ 순위로 보는 진짜 바닥
서울에서 가장 가격이 낮은 아파트들은 강북·노원·도봉 등에 집중돼 있습니다. 최근 실거래가 기준으로 3억 원 이하 거래도 다시 늘어나는 추세입니다. 하지만 입지, 관리비, 주차 문제 등으로 ‘싸다고 무조건 매력적인 건 아니다’는 목소리도 나옵니다.
바닥 매물 순위를 보면, 여전히 관망세가 우세하고 실거주보단 투자자 관점이 뚜렷합니다.
📎 데이터 참고: 서울시 분양현황, 국토부 청약홈, 전월세 거래자료 (2025.05 기준)