강남 아파트 전세가율 50% 붕괴(2025년 5월),원인과 시장 반응 정리

목차

• 강남 전세가율, 얼마나 낮아졌나?
• 토지거래허가구역 해제가 만든 변화
• 전셋값은 그대로인데, 매매가는?
• 강북과 격차가 벌어지는 이유
• 지금의 전세가율, 시장은 어떻게 반응할까?

강남 전세가율, 얼마나 낮아졌나?

2025년 5월 기준, 서울 강남권 아파트 전세가율이

50% 이하로 떨어진 단지들이 속출

하고 있습니다. 이는 매매가 대비 전셋값 비율이 절반 이하라는 뜻으로, 실거주 없이 전세만 놓고 투자하긴 사실상 어렵다는 상황을 보여줍니다. 

예를 들어, 강남구 대치동의 A아파트는 2024년 말 기준 매매가가 약 21억 원이었으나, 2025년 5월 기준 전세가는 10억 원 초반대로 거래되며 전세가율이 48% 수준까지 내려간 상황입니다.

토지거래허가구역 해제가 만든 변화

2025년 2월, 서울시는 삼성·대치·청담·잠실 일대에 3년 넘게 유지되던 토지거래허가제를 전면 해제했습니다. 그 결과 매수세가 급격히 유입되며

매매가격이 가파르게 상승

했고, 전셋값은 이를 따라가지 못해 전세가율이 급격히 하락했습니다.

출처: 이코노믹리뷰 기사 보기 

전셋값은 그대로인데, 매매가는?

강남권 전셋값은 고점 대비 정체된 상황입니다. 2023~2024년 사이 급등한 뒤 지금은 큰 변화 없이 유지되고 있습니다. 하지만 토지거래허가 해제 후 매매가는 일부 단지 기준 2~3억 원 이상 상승하며 전세가율을 낮추는 결정적인 원인이 되었습니다.

출처: 연합뉴스 – 서울 전세가율 추이 

강북과 격차가 벌어지는 이유

같은 시기, 강북 지역(노원·도봉·중랑구 등)의 전세가율은

50~60%대를 유지

하고 있습니다. 이는 매매가 상승세가 강남보다 덜하고, 실수요 중심의 전세 수요가 꾸준히 유지되기 때문입니다. 즉, 강남은 투자 중심, 강북은 실거주 중심의 수요 구조가 가격에도 그대로 반영되고 있습니다.

관련 보도: ZUM 뉴스 – 전세가율 지역별 격차 

지금의 전세가율, 시장은 어떻게 반응할까?

전세가율이 낮다는 건 단순히 전세가 싸다는 의미가 아니라

매매가가 지나치게 빠르게 올라갔을 가능성

을 보여주는 신호일 수 있습니다. 실수요자 입장에서는 부담이 커질 수 있고, 투자자 입장에서도 전세 수익률이 낮아지면서 매력도가 떨어집니다.

지역	2025년 전세가율	특징
강남 3구	45~50%	매매가 급등, 투자 수요 중심
강북 (노원 등)	55~60%	실거주 수요 중심, 가격 안정

전문가들은 전세가율이 더 낮아질 경우, 매매시장에 대한 피로감이 쌓이면서 거래 위축이나 가격 조정이 나타날 수 있다고 분석하고 있습니다.

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